Byggeprosjekt - slik lykkes du

Dere skal bygge ett nytt hus, pengene er klare, drømmetomten er for salg. Hjelp hva gjør vi? I denne artikkelen vil vi gå gjennom organisering, planer før igangsetting, kalkyle og budsjettering og byggeprosjektets faser.

Anskaffelse av tomt, hva må tenkes på?
Nå om dagen er det så stor etterspørsel etter tomter i vårt område at tiden å vurdere en tomt før bud er veldig kort. Skal en klare å få så god oversikt som mulig før kjøp må en ha en liste over risikopunkt.

Vi har et bibliotek med rutiner vi følger og en av rutinene våre heter “Rutine for kjøp av eiendom for utvikling”. I denne listen har vi bl.a. disse punktene:

• Sjekk eventuelle leiekontrakter med beboere, om de kan sies opp
• Sjekk byggesak på nett, kan være rare ting der.
• Kalkyle som viser overskudd både for best og worst case
• Sjekk ut hva og hvor mye som kan bygges, BYA men ikke bare det, i plan kan det være andre krav, utomhusarealer, lekeplass, avstand til vei, parkering/garasjer etc.
• Salgspris pr m2 BRA
• Finansiering på plass
• Prøv å få møte med kommunal saksbehandler for å få vite om deres rutiner for byggesøk og midlertidig ferdigattest og ferdigattest. og om de pleier å ha befaringer.
• Bruk lokal arkitekt ifm SØK, hun har lokalkunnskap om kommunens byggesak
• Ingen heftelser – bekreftet skriftlig fra selger og megler at det ikke er heftelser. Er det heftelser skal disse originalene fremlegges
• Hent ut alle matrikler, også historiske, sjekk hvem som er motpart i tilfelle.
• Ingen forkjøpsretter på familie, venner, naboer eller andre
• Sjekke omkringliggende eiendommer ift. mulige problemer og heftelser
• Tilgang til vei, sjekk dette nøye, kan være privatsrettslige avtaler som kan lage trøbbel, som ikke er tinglyste. Avkjøringstillatelse fra tomt til privat/kommunal vei.
• Er det tilkoblet kommunal kloakk
• Er det tilkoblet kommunalt vann

Denne listen kan bli lenger og lenger etter hvert som en får erfaring.

Tegne nytt eller gjenbruke modell? Hva egner seg på tomten?
Her er vanskelig å gi gode råd, men skal det selges i høy prisklasse bør en vurdere arkitekt. Skal dette være “rimelige” boliger kan en ta frem et tidligere prosjekt og gjenbruke om en har ett liggende.

Velger en arkitekt så pleier vi ofte å lage en romløsning der vi plasserer hus i terreng, vurderer hvordan utsikten skal fordeles inn i bygget. En må også tenke på himmelretning slik at hage og lys hensynstas. Er utsikten mot nord, og hage mot sør bør en gjøre en energikalkyle for å se om det blir for mye vindu ift energikrav.

Budsjett og kalkyle for å bygge elementhus
Dette er det punktet som er lettest å gjøre på seg, være for optimistisk. Få med alle kostnader, vær realistisk ift. salgssum.

Å lage en full modell er ikke målet med denne artikkelen, men noen punkter nevnes:
• Byggesøk kost
• Strøm til tomt, og er det nok kapasitet tilgjengelig
• VA til tomt, er det nok kapasitet tilgjengelig
• Støy
• Overvannshåndtering, må en bygge fordrøyningsanlegg?
• Grunnarbeid, dette er veldig viktig post, vi anbefaler at massebregning gjøres for å kunne få priser som holder seg. De kommunale kartene er ikke nøyaktige nok.
• Støpe og betongarbeider
• Elementhus eller annet, hent inn pris
• Innvendige arbeider
• Kjøkken, her vil ofte kjøkkenleverandør bistå. mange kunder gjør store og dyre tilvalg. Her anbefaler vi at en går i dialog med leverandør og får avtalt kick-back. Det er litt snipst å se at en kunde oppgraderer kjøkken med kr 450 000 og dere får ingen provisjon…

Bygningsdelstabell – NS 3451
En sterk anbefaling er å kjøpe NS 3451 Bygningsdelstabell fra www.standard.no . Denne standarden har 1700 punkter som gir full oversikt over alt en trenger for å bygge et hus, en utmerket huskeliste.
Eksempel:
• 271.2 Piper
• 271.21 Teglpipe, spekket
• 271.22 Murt pipe
• 271.23 Pipe. Pusset
• 271.24 Stålpipe
• 271.25 Leca pipe
• 271.26 Teglsteinspipe
• 271.3 Pipebeslag
• 271.31 Pipebeslag
• 271.4 Pipehetter
• 271.41 Takhette av PVC-belagte stålplater
• 271.42 Takhette
• 271.5 Feieluker
• 271.51 Feieluker

Tilbudsgrunnlag, hør med elementprodusentene
Her kan vi bare snakke om Funksjonell AS. Vi klarer oss med byggesakstegninger. Vi ønsker de helst i digital form, men originalpdf kan brukes. Det er også fint om vi får med vindusskjema. Det vi oftest sliter med er å få farger på kledning, av en eller annen grunn er dette en info som sitter langt inne å få.

Detaljtegninger må en også ha, ofte kan arkitekt lage disse, men gjøres det av oss er prisen en helt annen.

Statikk og bygningsfysikk er også noe arkitekten ofte leverer, de henter dette ofte fra eksternt ingeniørfima. Gjøres dette av oss er prisen veldig mye hyggeligere

Før byggesak
Får dere utarbeider ferdige byggesakstegninger, vær så snill å inviter oss til å gjøre vurderinger ift. optimalisering av huset for å få en enklest mulig konstruksjon. Vi ser igjen og igjen at arkitekt kan lage løsninger som drar på kostnader. Vi mener ikke å ta fra arkitekten sin kunstneriske frihet, men ofte skal det lite til for å optimalisere deler av huset med tanke på å lage enklere konstruksjonsløsninger og produksjonsprosesser.

Byggesak, hvordan er prosessen
Husk at kommunen i praksis gjør to ting, begge har med jus å gjøre, og byggesak ansetter dessverre jurister i stedet for byggningskompetente medarbeidere. Dette er prosessen slik vi ser de:

• Sjekker tiltak ift bestemmelser, SAK10 og TEK17
• Har dere mangel sender de et brev med en faktura
• Lagrer samtidsriktige dokumenter for å dokumentere i tilfelle tvist oppstår

BRUK NOK TID PÅ SØKNAD OM TILTAK, lei inn lokalkjente som SØK, noen som kjenner kommunen.

Mens en venter på byggesak, her kan mye tid i neste byggefase spares.Veldig mange som sender søknad stopper all fremdrift til byggesaken er godkjent. Det er forståelig men det er egentlig litt dumt. De aller fleste saker går igjennom til slutt og har vi tatt de nødvendige møtene med avklaring mellom oss og de andre fagene kan en spare ukesvis. Grunnen er at når søknad er godkjent skal alt skje i går, da får dere veeeeeldig dårlig tid og møtene med avklaring kan bli vanskelig å presse inn i timeplanen.

Godkjent byggesak - spar tid
Oi, da skal alt gjøres i går, lurt da å ha jobbet med oss mens en venter på kommunen. På denne måten kan en spare så mye som 4 uker. Det vi ser igjen og igjen er at prosjektene blir godkjent, kanskje noen små endringer, men i det store og hele blir det som planlagt. Derfor er det helt greit å bruke tid på detaljer i ventafasen på byggesaksavdelingen.

Oppstart på tomten - organisering og organisasjonsplan
Få på plass SHA og HMS, begge med organisasjonsplan. Sett opp gjerder, få inn brakker og toalett. Og ikke minst vann og strøm. Utebelysning må på plass, mørke byggeplasser er ikke noe de som jobber der liker. Bygges det på vinteren bør/må en ha en 32A undersentral i alle enheter, dette må ikke undervurderes, et ferdig montert hus trenger varme og avfuktere hele døgnet, og snekkere/montører bruker maskiner som kan trenge mye strøm.

HMS og SHA er noe overlappende, her er linker til god og riktig informasjon:
HMS i bygg og anlegg (åpner ny side)
Forskjell på HMS og SHA (åpner ny side)

Faser i gjennomføringen
Samhandling med alle fag, byggemøter og samhandlingsmøter. Få dette på plass tidlig, da får alle informasjon en trenger og alle blir kjent med hverandre.
• Rydde tomten
• Grave og sprenge
• Vann og avløp
• Strøm
• Internett
• Byggegruve klar for støping
• Rør, strøm og internett inn i såle
• Støping
• Montering av huselementer
• Innvendige arbeider
• Utvendige boder
• Graver inn å finpusse og legge plen
• Ferdigattest

En jobb som undervurderes er å gjøre tomten ryddig og mer ferdig før en begynner å bygge. Få til gode p-plasser for de som jobber på prosjektet, gjerne el-bil lader også. Fjern jord, det blir bare skit og elende. Legg ut grus. Dette må uansett gjøres før prosjektet er ferdig, så gjør det med en gang, da blir det en hyggelig byggeplass!


Lykke til fra oss i Funksjonell AS











Kontakt oss

+47 99 11 10 20

salg@funksjonell.no

Mandag-fredag 9-16

Oksval terrasse 42C, 1456 Nesoddtangen

Mobirise website software